Jak skonstruować umowę najmy ażeby zwrot wydatków za media nie stanowił przychodu?

Wydawałoby się, że w przypadku opodatkowania najmu ryczałtem, wysokość podatku jest w zasadzie prosta do ustalenia, przychód należy pomnożyć przez odpowiednią stawkę i wszystko jest tutaj oczywiste. Otóż jednak nie zawsze tak jest, problemem może być wpływ środków pieniężnych od najemcy na konto bankowe wynajmującego, który różni się, z reguły jest większy, od wysokości czynszu ustalonego w sporządzonej umowie najmu.

Podatnik zwrócił się z zapytaniem do dyrektora KIS. Jego wątpliwość polegała na tym, czy powinien odprowadzać zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne od całej kwoty otrzymywanej od najemcy z tytułu zawartej umowy, tj. od czynszu najmu oraz opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego, które dotyczą kosztów za zużycie ciepłej i zimnej wody, odprowadzanie ścieków, wywóz czystości oraz zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej, a także opłat za zużycie energii elektrycznej i mediów (TV i Internet), czy też wyłącznie od części otrzymywanej kwoty stanowiącej czynsz najmu?

Odpowiedź dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej

Zdaniem fiskusa kluczowe będą zapisy w umowie, a podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. centralne ogrzewanie, woda), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem mieszkania nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

W zakresie uiszczania tych opłat wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami.

Ważne zapisy umowy między najemcą i wynajmującym

Jak powinien brzmieć zapis umowny, żeby nie wzbudzał wątpliwości co do uzyskiwanych przychodów podlegających opodatkowaniu?

W umowie najmu powinny być konkretnie określone rodzaje kwot, które najemca co miesiąc będzie wpłacał na rachunek bankowy:

  • kwota czynszu najmu w ściśle określonej wysokości za każdy miesiąc,
  • kwota zwrotu kosztów związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego, które dotyczą opłat za zużycie ciepłej i zimnej wody, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości, zobowiązania wobec spółdzielni mieszkaniowej oraz kwota za zużycie energii elektrycznej i kwota dla dostawcy mediów w postaci Internetu i TV.

Tak skonstruowane zapisy umowne nie pozostawiają wątpliwości, że opłaty czynszowe do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązał się najemca, nie będą stanowić w myśl art.6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu lokalu użytkowego.

W zakresie uiszczania opłat czynszowych wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą, a usługodawcami – co powoduje, że przychód od którego wynajmujący powinien obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Właściwie sporządzona umowa najmu, zawierająca szczegółowy opis kwot wpłacanych na konto wynajmującego, pozwala konkretnie ustalić kwoty przychodu podlegającego opodatkowaniu i rozwiewa wszelkie wątpliwości w zakresie poprawności ustalonego podatku i zapłaconego podatku.

Interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 maja 2022 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.277.2022.2.EW

 
 
Niniejsza informacja nie stanowi czynności doradztwa podatkowego o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o doradztwie podatkowym (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz.2117) i nie może stanowić podstawy do udzielania jakichkolwiek rekomendacji.

Dodaj komentarz