Najem sezonowy stanowi obecnie popularny sposób inwestowania. W tym przypadku podatnik dokonuje inwestycji zarówno w ramach prowadzonej działalności, jak i prywatnie.
Najem sezonowy – VAT
Przedsiębiorcy inwestujący w apartamenty często dokonują ich zakupu z dala od swojej miejscowości. Bardzo popularny jest zakup w miejscowościach turystycznych czy większych ośrodkach miejskich. W przypadku zakupu takiego lokalu przedsiębiorcy albo sami je wynajmują, albo korzystają z usług innych firm tzw. operatorów.
Przykład: W styczniu 2021 r. podatnik nabył do majątku wspólnego wraz z małżonką na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej cztery lokale aparthotelowe w górach z przeznaczeniem na wynajem turystom. Zakupione lokale mają charakter mieszkalny oraz posiadają pełną funkcjonalność, tak aby zaspokajać potrzeby mieszkaniowe turystów. Lokale są umeblowane i kompletne do udostępnienia klientowi zamierzającemu skorzystać z usługi krótkotrwałego zakwaterowania turysty. Podatnik postanowił, iż sam zajmie się pozyskiwaniem klientów. Jaką stawką w takim przypadku należy opodatkować najem lokali mieszkalnych dla turystów?
Przy określaniu prawidłowej stawki podatku od towarów i usług dla danej czynności, której miejsce świadczenia lub dostawy znajduje się na terytorium kraju, istotne jest prawidłowe jej zaklasyfikowanie według symbolu PKWiU. Świadczone usługi wynajmu apartamentów powinny być zaklasyfikowane do grupowania PKWiU 55.20 „usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania”.
W analizowanym przypadku lokale będą wykorzystywane przez turystów dla krótkoterminowego pobytu w górach. Czyli apartamenty nie będą przeznaczone do wynajmu na cele mieszkaniowe. W związku z tym w takim przypadku najem lokali należy opodatkować według stawki 8 proc.
Opodatkowanie podatkiem dochodowym najmu sezonowego
Nie tylko przedsiębiorcy kupują lokale na wynajem. Osoby fizyczne też inwestują w nieruchomości pod wynajem. W takim przypadku podatnicy do niedawna mieli do wyboru dwie formy opodatkowania zasady ogólne lub ryczałt. Taki wybór pozostał tylko jeszcze do końca roku.
Przykład: Jan Kowalki kupił w 2019 r. w Zakopanem lokal mieszkalny, który wynajmuje sezonowo. Lokal nie był nowy, miał już kilka lat. W celu doprowadzenia lokalu do obecnych standardów lokal ten został wyremontowany. W związku z dużymi nakładami, a także możliwością rozliczenia amortyzacji, podatnik wybrał jako formę opodatkowania zasady ogólne, czy podatnik nadal może kontynuować opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych?
Z dniem 1 stycznia 2022 r. na gruncie podatku dochodowego zaczęła obowiązywać zasada, zgodnie z którą przychody te będą opodatkowane wyłącznie ryczałtem ewidencjonowanym.
Po konsultacjach jednak wprowadzono okres przejściowy i podatnicy osiągający w 2022 r. przychody z najmu prywatnego mogą stosować do ich opodatkowania zasady obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., czyli opodatkowywać je według zasad ogólnych.
Ważne Amortyzację od budynków mieszkalnych można odliczać od przychodu, jeśli właściciel nabył lub wybudował je do końca 2021 roku.
Po 1 stycznia 2023 r. podatnicy będą mogli jedynie opodatkowywać najem prywatny apartamentów w formie ryczałtu. Taka forma dotyczy wszystkich lokali mieszkalnych bez względu na to, czy są wynajmowane długo czy krótkoterminowo.
Ważne Stawka ryczałtu od przychodów z najmu do kwoty 100 tys. zł wynosi 8,5 proc., a nadwyżka ponad ten limit jest opodatkowana 12,5-proc. stawką.
Podsumowując, w przypadku najmu prywatnego od nowego roku zniknie możliwość rozliczania go na zasadach ogólnych, co w praktyce oznacza brak możliwości rozliczenia kosztów uzyskania przychodów.
Najem sezonowy opodatkowanie przy działalności gospodarczej
Jak to wykazaliśmy powyżej osoby prywatne niedługo nie będą mogły wybrać innej formy opodatkowania najmu sezonowego jak ryczałt. W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą i w jej ramach wynajmujących sezonowo lokale mieszkalne takich ograniczeń nie ma.
Czyli osoby prowadzące jednoosobowe działalności gospodarcze w zakresie sezonowego najmu mieszkań po 2022 r. mogą nadal wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych, podatek liniowy bądź ryczałt.
W roku 2022 przedsiębiorcy będą mogli uwzględnić w kosztach odpisy amortyzacyjne budynków i lokali mieszkalnych (dotyczy tylko właścicieli nieruchomości nabytych lub wybudowanych do końca 2021 roku).
W 2023 r. przedsiębiorcy nie będą mogli już amortyzować lokali mieszkalnych. Powyższa zmiana na pewno spowoduje, iż w wielu przypadkach najem przestanie być już tak opłacalny. Co ważne, przedsiębiorcy nadal będę mogli amortyzować budynki i lokale użytkowe.
Reasumując, w przypadku przedsiębiorców ustawodawca nadal pozostawił do wyboru trzy sposoby opodatkowania, jednak pozbawił ich możliwości rozliczania w kosztach amortyzacji.
Podstawa prawna:
- art. 146aa ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.)
- art. 12 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 1993 ze zm.)
Niniejsza informacja nie stanowi czynności doradztwa podatkowego o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o doradztwie podatkowym (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz.2117) i nie może stanowić podstawy do udzielania jakichkolwiek rekomendacji.
